Par Hassan GHEDIRI
Environ 20% du parc immobilier tunisien est vacant, composé principalement de logement des S+3 et plus qui coutent des fortunes et qui ne trouvent pas preneur…
En Tunisie, toutes les politiques, sans exception, font des promesses. Rendre le logement accessible à tous a été, à de rares exceptions près, la belle promesse qu’on faite tous les gouvernements depuis 2011, et que l’on manque toujours de tenir. Résultat : le secteur de l’habitat en Tunisie affiche des contradictions flagrantes.
D’un côté, un parc de logements vacants composé souvent de résidences secondaires ou encore de biens de luxe inaccessibles à la plupart des ménages, et de l’autre côté un manque de logements sociaux adaptés aux budgets moyens. Un contraste que l’Institut arabe des chefs d’entreprises (IACE) a tenté de décortiquer en se penchant sur la politique de l’habitant en Tunisie et les difficultés d’acquisition de logements rencontrées par les classes moyennes.
Dans un rapport consacré au sujet publié la semaine passée, le think-tank qui s’intéresse aux problématiques de développement économique et social, a passé en revue les principaux handicaps entravant la démocratisation de la propriété immobilière en Tunisie.
Il a d’abord fait un aperçu historique des grandes réformes engagées par l’Etat depuis l’indépendance dans l’objectif de mettre en œuvre une politique de l’habitat permettant l’accès à la propriété des classes moyennes avec une urbanisation accélérée. Au lendemain de la révolution, l’accès à un habitat décent a été érigé au premier plan des principales sociales. Plusieurs initiatives publiques ont été alors lancées dans le secteur de l’habitat par les gouvernements successifs depuis 2011.
L’IACE rappelle dans ce sens le programme spécifique de logements sociaux, créé en 2012 avec deux objectifs : éradiquer les habitations précaires et réaliser des logements ou lotissements sociaux pour les familles à revenus limités. Il était ensuite question du programme « Premier logement », lancé par la loi de finances 2017, et qui devait normalement aider les ménages à revenu moyen grâce à une ligne de financement de 200 millions de dinars pour couvrir l’autofinancement exigé à l’achat d’un premier logement.
En 2019, l’État a dû assouplir les conditions sans toutefois aboutir aux objectifs fixés au préalable, ce qui a poussé les autorités à reconnaitre, en 2024, que le mécanisme n’a pas connu le succès escompté. Seulement 2 880 ménages avaient en effet bénéficié du programme qui ciblait 6 mille familles. Le principal frein étant la hausse du taux du marché monétaire et donc du coût du crédit bancaire.
Peut mieux faire !
Kaïs Saïed n’a pas cessé de retirer sa détermination de faire mieux que tous ses processeurs a ordonné la mise en place d’un nouveau mécanisme d’assouplissement des conditions d’accès au logement selon le principe « location-vente ».
Cet instrument qui s’inscrit dans le cadre du plan de développement 2026/2090, offre des facilités de paiement pour un parcs total composé de 5 mille logements dont plus de 1 200 devant être cédés courant 2026. Pour ce faire, des amendements ont été nécessaire pour les règlements encadrant l’activité de la SNIT et ce pour introduire la formule de location-vente pour certains logements sociaux financés par le FOPROLOS.
L’IACE doit remarquer par ailleurs que les prix de l’immobilier en Tunisie tendent à augmenter plus rapidement que le taux d’inflation. Ils ont en effet affiché une hausse annuelle d’environ 7,5% pour les prix des maisons, et de plus de 7% pour les prix des appartements contre un taux d’inflation moyen situé aux alentours de 6% durant la décennie 2015-2024. Et de souligner la disparité très élevée des prix selon les villes et selon les quartiers.
Les données publiées des agences immobilières, permettent de constater une hausse vertigineuse des prix dans certains quartiers situés particulièrement Grand Tunis, tel que Lac Nord. Face à la hausse des coûts, les promoteurs ont tendance à en plus investir dans le logement social et économique (peu rentable) pour se concentrer sur le segment Premium qui cible une clientèle aisée composée généralement des Tunisies résidents à l’étranger.
En se référant au principe qui veut que si le bâtiment va tout va, l’IACE propose dans un nombre de solutions qui sont de nature à alléger le coût d’accès au logement pour les ménages à revenu modeste en combinant mesures budgétaires et monétaires.
Du côté de l’État, l’IACE suggère d’introduire un crédit d’impôt permettant de différer le paiement de la TVA afin de renforcer l’apport initial exigé par les banques, rendant ainsi les dossiers finançables et facilitant l’acquisition de logements mieux adaptés. Une subvention publique pourrait aussi prendre en charge une partie des intérêts des crédits, à l’image des prêts à taux zéro, tandis que des incitations fiscales encourageraient l’allongement de la durée des prêts immobiliers.
Par ailleurs, le renforcement du rôle d’acteurs publics comme AFH et SNIT permettrait de réduire les coûts, notamment en dissociant le foncier du bâti. Du côté de la Banque Centrale de Tunisie, des conditions de refinancement préférentielles ciblées et une politique monétaire axée sur la maîtrise de l’inflation contribueraient, selon l’IACE, à baisser les taux d’intérêt et à alléger le poids du crédit immobilier.
H.G.